עורכי דין נדלן
מאמרים
[ חתימה על זכרון דברים בעסקת מקרקעין ]
תביעה לפינוי מושכר- או: איך להתמודד עם שוכר סורר?
בתים משותפים, רישום בית משותף וסכסוכי שכנים (תביעות בפני המפקח/ת על המקרקעין)
10 טיפים לדיירים בנושא תמ”א 38
תרמית: מגרש בהרצליה נמכר ללא ידיעת בעליו - מאמר מאת עו"ד גיל מזרחי - פורסם ב- 28.07.14 באתר YNET
הזכויות שהלכו לאיבוד - מאמר מאת עו"ד גיל מזרחי - פורסם באתר YNET
3.5 מיליון ש' בין חברים: עסקת נדל"ן שקרסה – מאמר מאת עו"ד גיל מזרחי- פורסם ב- 6.2.14. באתר YNET
רכישת דירה “יד שניה”
הנדל"ן שלא מניב: שכירות עסקים בדמי מפתח - מאמר מאת עו"ד גיל מזרחי - פורסם ב- 27.1.14 באתר YNET
לא לעולם חוסן – מאמר מאת עו"ד גיל מזרחי - פורסם באתר YNET
רכישת דירה מקבלן
איך קונים דירה מכונס נכסים? – הסיכוי והסיכון
פירוק שיתוף במקרקעין
רישום בית משותף

צור קשר

השאר את פרטיך ונחזור אליך בהקדם
שלח

חתימה על זכרון דברים בעסקת מקרקעין

אנשים רבים נוטים להסכים על רכישת נכס מקרקעין ללא כל התייעצות קודמת עם אנשי מקצוע (עו”ד, מהנדס, שמאי וכדו’).

לעיתים, הסכמה זו ו”לחיצת היד” הינה מושכלת ומשוכללת דיה שכן היא באה לאחר חיפושי נכסים רבים, מסעות אין סופיים בלוחות הנדל”ן וכתותי רגליים בין עשרות נכסים, וההרגשה היא בטוחה ואמיתית שהינה – המסע אל האושר נגמר והמפתחות לדירה החדשה ממש מעבר לפינה (או מעבר לחתימה על זיכרון דברים).

יש לזכור כי מציאת נכס מקרקעין המתאים לצורכיכם איננה מסיימת את הליך הרכישה והינה רק הצעד הראשון בדרך לבעלות על הנכס.

התחושה היא כי חתימה על “זיכרון דברים” הינה מעין לחיצת יד חצי מחייבת אשר מהווה הסכמה על תנאים בסיסיים- מעין “שמור לי ואשמור לך” ואח”כ נסתדר ונחתום על חוזה מחייב. אולם, לא כך הדבר! חתימה על זיכרון דברים עלולה לעיתים קרובות מאוד להוות חתימה על חוזה מחייב ויכולה לסבך את הצדדים לה בהתחייבויות אשר אינם מעוניינים בהן. חתימה על זיכרון דברים נעשית לרוב בטרם בדיקה מקיפה של הנכס.

לעיתים אי אפשר לדעת מיד אם האדם המציג עצמו כבעל הנכס הינו באמת בעל הנכס ורוכשים חשופים לעוקצים מסוג זה מדי יום.

כמו כן – ללא ביצוע בדיקת שעבודים, עיקולים, צווים, הערות אזהרה, חובות וצרות אחרות בנכס, תהא חתימה על זיכרון דברים פעולה פזיזה וחסרת אחריות אשר עלולה לסבך את החותם ולגרום לו להפסד כספי עצום וכאב ראש גדול.

לעיתים קיימים בנכס חריגות בנייה, שימושים חורגים, חובות, צווים, עיקולים, שעבודים אשר בעל הנכס לא ימהר לחשוף בפני קונה פוטנציאלי טרם יחתום איתו על זיכרון דברים ולכן לא ניתן לחתום על כל מסמך בטרם היוועצות עם עורך דין (בין אם הוא נקרא זיכרון דברים ובין אם הוא נושא שם אחר) שכן לכל חתימה כזו עלולות להיות השלכות מחייבות מרחיקות לכת לאחר מכן.

כל מסמך המלמד על גמירות דעת הצדדים בחתימתם עליו – מהווה חוזה מחייב לכל דבר, ואיננו רק התחייבות זמנית, כפי שנהוג לחשוב – ואין זה משנה מה כותרתו של המסמך- בין אם הוא נקרא “הסכם”, “חוזה”, “מזכר הבנות” או “זכרון דברים”.

מסמך הכולל את פרטי הצדדים, פרטי הממכר, התמורה ומועדים – מהווה מסמך מסוים ומפורט מספיק על מנת לחייב והינו מסמך בעל משמעות משפטית. כאן נוצרת הבעיה- מסמך כזה הוא מספיק מפורט כדי לחייב את הצדדים לעסקה אך איננו מקיף ומתוכנן כראוי ואינו כולל תנאים רבים אשר מהווים תנאים יסודיים אותם היינו רוצים לכלול בהסכם לרכישת או מכירת נכס מקרקעין.

לכן, חתימה על מסמך כזה ללא ביצוע בדיקות מקיפות אשר יש לבצען ברכישת נכס מקרקעין, וללא מתן תשומת לב לפרטים נוספים בעסקה עלולה לסבך את הרוכש בהתחייבות לרכוש נכס משועבד, מעוקל, מיועד להריסה, נושא חובות ועוד צרות אחרות- ודין הפרת מסמך זה כדין הפרת חוזה מחייב!

אל תתפשרו ואל תלחצו!

אפילו בבואנו לרכוש רכב אנו עורכים בדיקות מקיפות ואף מזמינים מומחה לערוך בדיקה. לא כדאי להתחייב בחוזה בטרם התקשרות עם שמאי/מהנדס ועורך דין אשר יבדקו עבורכם את זכויות הנכס, מצבו ההנדסי, המשפטי, שוויו, חובות שהוא נושא ובעיות עתידיות שעלולות להתגלות מאוחר מדי! לעיתים, מתווכי מקרקעין “מזרזים” את הצדדים לחתום על זיכרון דברים וזאת על מנת להבטיח הוצאתה של העסקה לפועל ותוך חשיבה אגואיסטית על שכרם בלבד! פעולה זו הינה פעולה משפטית אשר על פי החוק מתווך מקרקעין מנוע מלעשותה.

על כן, אל תתפתו לזירוזים והלחצות- לא מצד מתווכים ולא מצד מוכרים/קונים. לעניין זה ראו פסק הדין שניתן בבית משפט השלום בת”א בת”פ 3459-09 משרד התמ”ת נ’ אלעד עובדיה וכן הפרסום הבא בעקבותיו באתר “גלובס”: http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000574323 כל שעל צדדים לעסקת מקרקעין לעשות הינו להסכים על ביצוע העסקה, על התמורה ומועד מסירת החזקה בנכס. לאחר מכן יש לפנות לעו”ד המתמחה במקרקעין אשר יבדוק את זכויות המוכר בנכס וכן יבדוק את מצב הנכס, חוקיות בנייתו וכן האם קיימים חובות/צווים או הערות אזהרה אשר יש לתת עליהם את הדעת.

עורך הדין ינסח הסכם מכר תוך התחשבות בלוח תשלומים אפשרי, שעבודים הרשומים על הנכס שיש להסירם, זכויות צד ג’ אשר יש לסלקן מן הנכס בביצוע העסקה, ועוד. ודאי וודאי שאין לחתום על כל מסמך בטרם ביצוע כל הנ”ל או לכל הפחות התייעצות עם עורך דין. כל הבדיקות הנ”ל יכולות להתבצע בטווח מיידי מרגע קבלת התיק לטיפול עורך דין. על כן, אין טעם להילחץ ולהתחייב בחתימה על כל מסמך ללא עריכת הבדיקות הנדרשות והיוועצות כאמור, בין אם אתם המוכרים ובין אם אתם הרוכשים, ובעיקר אם אתם הרוכשים בעסקה- שכן הנכם נוטלים סיכון רב יותר מן המוכרים.

ליעוץ נוסף בנוגע לחתימת זכרון דברים והסכמי מכר - צלצל עכשיו 03-5600008 או צור קשר בפניה מקוונת

*כל האמור לעיל נאמר ללא כל התייחסות מעמיקה ובחינת נסיבות מקרה ספציפי ועובדותיו ואינו מהווה ולא יהווה בעתיד ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה ולא יהווה כל המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. יש לפנות ולהתייעץ עם עו”ד המתמחה בתחום הספציפי ובהתאם לנסיבות המקרה בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול עליו בלבד.