כיצד ניתן להוכיח כי דורות קודמים במשפחה רכשו זכויות בנכסי מקרקעין לפני עשרות שנים ולהעביר אותן ליורשיהם?
בשל השיטות השונות לרישום הזכויות בנכסי מקרקעין בישראל, ובשל המורכבות הביורוקרטית של רישומים אלו, קורה לא אחת כי נכס שנרכש לפני עשרות שנים ע"י אדם פלוני עדיין אינו רשום על שמו, לעיתים אף לאחר מותו.
כיצד ניתן לפתור את הבעיה ולהבטיח שהזכויות אינן "הולכות לאיבוד" ושיורשי אותו אדם יזכו בנכס?
בישראל קיימים מספר מרשמים רשמיים המסדירים זכויות במקרקעין. זכויות מסויימות נרשמות בחברות משכנות, אחרות במינהל מקרקעי ישראל (רשות מקרקעי ישראל) ובמקרים רבים, הזכויות רשומות בלשכת רישום המקרקעין הידועה בכינויה - "טאבו".
במקרים רבים בעבר נרכשו או נתקבלו בירושה נכסים אשר רישומם לא הוסדר וכך, משך עשרות שנים החזיק בהם אדם פלוני, גר בהם או השכיר אותם, מבלי שאלו רשומים על שמו.
למעשה, במצב זה, הוכחת הבעלות הייתה יכולה להתבצע על ידי אותו אדם רק על פי המסמכים המצויים בידיו כגון הסכם רכישה וקבלות על תשלומים ולא מבדיקה במרשם הרשמי. מה קורה כאשר אותו אדם מוכר את הנכס לאחר אשר גם הוא לא נרשם כבעל הזכויות וזה מוכר אותו הלאה, ולאחריו הנכס נמכר שוב ושוב ומחליף ידיים מספר פעמים במשך עשרות שנים? כיצד יוכיח אדם כי רכש את הנכס אחרון וכיצד יוכיח את שרשרת העסקאות במצב בו הנכס עדיין רשום על שם בעליו הראשונים? מה קורה אם במרוצת השנים נפטרו חלק מאותם אנשים שהיו בעלים בנכס ולא ניתן להשיג את חתימתם או עדותם למכירה? מה קורה כאשר הלכו לאיבוד חוזי הרכישה ומסמכים אחרים?
עובדות מקרה שטופל ע"י משרדנו:
בבניין ישן במרכז תל אביב רשומות הזכויות על שם מינהל מקרקעי ישראל. מספר יורשים טענו כי הנכס נרכש לפני מספר עשורים ע"י האימהות שלהן, שתי אחיות שרכשו יחדיו את הזכויות.
בידי היורשים אותרו מסמכים כגון הסכם המכר לפיו רכשו האחיות את הנכס, מספר אישורים על תשלומי מסים ויפוי כוח אשר קיים בו פגם משפטי. מבדיקת המסמכים עולה כי בעבר הרחוק, לאחר קום המדינה, נרכש הנכס מקק"ל ע"י חברה פרטית. אותה חברה מכרה את הזכויות לשני שותפים אשר מכרו אותן לזוג קונים אחר.
הקונים מכרו גם הם את הנכס וכך החליף הנכס עוד מס' ידיים עד שנרכש לבסוף ע"י האחיות.
!ואולם, גם לאחר רכישתו האחרונה ע"י האחיות, עדיין נשאר הנכס רשום על שם קק"ל ולמעשה הנכס מעולם לא נרשם ע"ש אף אחד מרוכשיו בשרשרת העסקאות הארוכה הזו.
ממחקר שכלל "חיפושים בבוידעם" ואיתור מסמכים אצל עורכי דין אשר טיפלו בעסקאות השונות, עלה בידי היורשים להשיג מספר מסמכים נוספים של העסקאות המוזכרות אשר היוו חוליות מקשרות בשרשרת.
אך עדיין, כדי להוכיח כי הנכס עבר מיד ליד עד שנרכש על ידי האחיות, היו חסרים המון מסמכים אשר מוכיחים כי לבסוף, האחיות זכאיות להירשם כבעלות הנכס. האחיות פנו לרשם המקרקעין עם כל המסמכים שהצליחו היורשים לאתר וביקשו לרשום אותן כבעלות הנכס. רשם המקרקעין, אשר כבול לנהלים ותקנות, סרב לרשום את האחיות כבעלות הנכס מאחר וחלק מהמסמכים בשרשרת העסקאות היו חסרים וחלקם אף היו לא תקינים ואינם ניתנים לשחזור.
כמו כן, חתימות חסרות לא ניתן היה להשלים מאחר וחלק מהבעלים הקודמים נפטרו בינתיים.
למרבה הצער, לרשם המקרקעין אין הסמכות לרשום זכויות אלא על פי המצאת מסמכים בהתאם לתקנות.
מקום שבעל זכויות לא המציא את כל המסמכים הנדרשים, אין לרשם המקרקעין שיקול דעת לבצע את הרישום, זאת גם במקרים בהם השתכנע לחלוטין כי המבקש זכאי להירשם כבעל הנכס. הסמכות להצהיר במצב זה כי המבקש הינו בעל הנכס נתונה באופן בלעדי לבית המשפט המחוזי אשר על פי חוק בתי המשפט מוסמך לדון ולקבוע בעלות במקרקעין.
במצב זה, לא נותר לאחיות אלא לפנות לבית המשפט כדי שיצהיר כי הן זכאיות להירשם כבעלות הנכס על סמך המסמכים שהציגו.
לאור זאת, פנו היורשים לבית המשפט ב"המרצת פתיחה" וביקשו להצהיר כי הינם זכאים להירשם כבעלי הנכס. בעקבות הגשת התביעה, במסגרת הסדר פשרה, חזר בו רשם המקרקעין מסירובו ורשם את היורשים כבעלי הנכס.
חשוב לציין כי הזנחה של רישום זכויות הינו דבר מסוכן אשר עלול לגרום לתאונות משפטיות, השתלטות על נכסים על ידי נוכלים ומכירתם לצד ג', עוקצים, תרמיות ונזקים כלכליים.
על מנת למנוע מצב זה, מומלץ לבצע את רישום הזכויות המלא על שם בעל הנכס מיד לאחר רכישתו.
כמו כן, כאשר מבקשים לרכוש נכס אשר אינו רשום על שם בעליו, מומלץ להימנע מביצוע כל עסקה ותשלום תמורה כלשהי לאותו אדם עד לרישום הזכויות באופן רשמי ומסודר על שמו. לחילופין, ניתן לבצע עסקה מותנית לפיה ישלם הקונה תשלום ראשון רק לאחר ביצוע הרישום על שם המוכר בפועל. בכל מקרה, מומלץ להיוועץ עם עורך דין מומחה למקרקעין בטרם ביצוע כל עסקה.
ליעוץ נוסף בנושא הוכחת בעלות על נכס, רישום נכסים והמרצת פתיחה בבית המשפט המחוזי -
צלצל עכשיו 03-5600008 או צור קשר בפניה מקוונת