מאמרים

שלח

רכישת דירה הינה אחת מהעסקאות הגדולות והמשמעותיות ביותר שרובנו עושים בחיינו, אם לא הגדולה והמשמעותית ביותר. עסקת רכישת דירה, כמו כל עסקה במקרקעין, הינה מורכבת מטבעה ואין זה מן הראוי לגשת אליה ללא ייצוג וטיפול של עורך דין המתמחה במקרקעין. בטרם כניסה למו”מ על רכישת דירה יש לבצע בדיקה יסודית של הזכויות והחובות בנכס. בדיקה זו כוללת מס’ גופים וביניהם: לשכות רישום המקרקעין (הטאבו), מינהל מקרקעי ישראל, חברות משכנות, הרשות המקומית בה מצוי הנכס ורשם המשכונות. אין לגשת לעסקת רכישת נכס מקרקעין ללא ביצוע בדיקות יסודיות של הזכויות והחובות כאמור בגופים המפורטים לעיל. בדיקות אלו תפקידן למנוע מן הרוכש להיכנס לעסקה אשר טמונים בה מוקשים רבים כגון: עיקולים, צווי הריסה, חובות בהיטל השבחה, ארנונה, שעבודים למיניהם, הערות אזהרה ועוד. ללא בדיקה מקיפה ויסודית של כל הנ”ל עלול למצוא עצמו הרוכש במצב של הפסד כספי עצום, התדיינויות ארוכות בבתי משפט ושברון לב. מעבר לכך, תכנון עסקה במקרקעין דורש בחינת כל הנסיבות ובניית לוח זמנים חכם על מנת שכל שלבי העסקה יצלחו ויובילו לקבלת הנכס ורישומו על שם הרוכש. אילו היה מדובר רק במתן כסף כנגד קבלת מפתח – הרי שלא היה צורך כלל בעריכת חוזה, בטחונות וטיפול ע”י עורכי דין. אך כאמור, מאחר ואין מדובר בעסקה פשוטה ויומיומית ומאחר ועסקה שכזו מחייבת תכנון הגנות ראויות על הצדדים ותכנון מס מתאים למניעת מוקשים בדרך, יש להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום אשר יבדוק ויתכנן שלב אחרי שלב את העסקה תוך ישום מנגנוני הביטחון וההגנה הקיימים ופיקוח צמוד עד תום העסקה. להלן רשימה לא ממצה של בדיקות ונקודות אשר יש לתת עליהן את הדעת בעת רכישת נכס מקרקעין: • יש לבצע בדיקה לנכס על מנת לוודא כי הנכס כפי שהוא בנוי ערב הקניה- בנוי לפי היתר כדין ואין הוא כולל כל חריגות בנייה או סטיות אשר יש בהן כדי לסכן את הרוכש בצווי הריסה או תביעות למיניהן. • יש לוודא כי הנכס נקי משעבודים, עיקולים, צווים והערות אזהרה למיניהן אשר עלולות למנוע את ביצוע העסקה או לסכל שלב כלשהו בעסקה. • על רוכש נכס מקרקעין חלים מסים ותשלומי חובה אשר מהווים שלב בדרך לרישום הזכויות על שמו בנכס. כמו כן, בד”כ ייעזר הרוכש בהלוואת משכנתא מבנק למשכנתאות. תכנון נכון של העסקה יקל על רוכש הנכס את ההתנהלות מול רשות המסים בתשלומי מסים, וכן את הליך לקיחת הלוואת משכנתא מן הבנק וימנע מצב בו לרוכש אין יכולת לקיים התחייבויות שבהסכם ולהשלים את העסקה עקב תכנון שגוי של לוח התשלומים. כמו כן יש לבחון מהם המיסים שיהיה על רוכש הנכס לשלם כפועל יוצא של הרכישה וכיצד אפשר להקטין סכומים אלו (קיימים פטורים והנחות שונות במיסי מקרקעין אותם יש לבחון בכל מקרה לגופו). • גם על מוכר נכס חלים מיסים ותשלומי חובה אחרים כפועל יוצא ממכירת הנכס, ורישום והעברת הזכויות בנכס לידי הקונה אף תלויות בתשלום המיסים והתשלומים הנ”ל. על כן, על הרוכש להבטיח את התשלומים על ידי המוכר במועדם ולוודא כי לא יווצר מצב בו שילם חלק מתמורת העסקה ונותר עם חובות המוכר וללא יכולת להעביר את הזכויות בנכס על שמו. • הרישום הסופי ע”ש הרוכש- יש להבטיח כי לא תהא כל מניעה לרישום הזכויות לאחר מתן כל התמורה לידי המוכר וכן קבלת כל המסמכים והאישורים לצורך הרישום כאמור. * הרשימה לעיל איננה רשימה ממצה והיא ניתנת כדוגמא בלבד. בפועל יש לבחון כל עסקה לגופה. **כל האמור לעיל נאמר ללא כל התייחסות מעמיקה ובחינת נסיבות מקרה ספציפי ועובדותיו ואינו מהווה ולא יהווה בעתיד ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה ולא יהווה כל המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. יש לפנות ולהתייעץ עם עו”ד המתמחה בתחום הספציפי ובהתאם לנסיבות המקרה בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול עליו בלבד.