מאמרים

שלח

רכישת דירה מקבלן, ככל עסקה במקרקעין, טומנת בתוכה מספר יתרונות מול מספר חסרונות. ישנם סיפורים רבים על נזקים אשר נגרמו לרוכשים כתוצאה מהתקשרויות עם קבלנים, ולמעשה, אם נחפש ב- google כל חברה קבלנית בישראל סביר שנמצא כי כל חברה כזו נתבעה לפחות פעם אחת על ידי אחד מלקוחותיה, ולעיתים יעלו אף מספר רב של תוצאות המצביעות על תביעות כאמור. אין הדבר מלמד כי כל הקבלנים/החברות הקבלניות אינם מקצועיים ופועלים ברשלנות כלפי לקוחותיהם, אלא הדבר מלמד כי מדובר בהליכים מורכבים אשר מזמנים סיכונים רבים לצדדים להם. על כן, בהתקשרות עם קבלן, על הלקוח לבדוק באמצעות עורך דינו מספר רב של פרטים, לעמוד על המקח (ולא רק בסוגיית המחיר ו/או המפרט הטכני המוענק על ידי הקבלן) ולדרוש את הבטוחות המתאימות, את תנאי התשלום המתאימים וכן לדאוג לשינויים ראויים של החוזה הקבלני (חוזה עב כרס אשר רוב רובו אוסף של הגנות על הקבלן מפני דרישות ותביעות עתידיות של לקוחותיו). במאמר זה אמנה על קצה המזלג מספר עצות כלליות לרוכשים נכס מקבלן (אין מדובר ברשימה ממצה ויש לזכור שלכל עסקה ישנן השלכות שונות על פי הנסיבות): 1. סוגיית הבעלות בקרקע עליה נבנה הנכס הנרכש הקרקע עליה מוקם הפרוייקט הקבלני היא הבסיס לפרוייקט. על כן, יש לבחון את מיקום הקרקע ביחס לאיזור- לדוגמא באיזו עיר ממוקם הפרוייקט? וכן לבחון היכן הקרקע נמצאת ביחס לשכונה. אולם, לא ניתן להסתפק בכך ויש לבחון את הקרקע גם מבחינה משפטית. בבדיקה כזו עלינו לבדוק מס’ דברים וביניהם: • למי שייכות הזכויות בקרקע עליה מוקם הפרוייקט? • האם מדובר באדמה פרטית? האם לקבלן בעלות בקרקע? או שמא רק הערת אזהרה? אם מדובר בקרקע שבבעלות המדינה הרי שיש לוודא כי לא יחולו על הרוכש דמי ההיוון (לעיתים משולם על ידי הקבלן מראש ולעיתים הקבלן מתחייב לשאת בדמי ההיוון). • האם מספרי המגרשים זמניים/קבועים? • האם ישנם שעבודים על הקרקע- ובמידה וישנם ממה הם נובעים? יש לבדוק מה גובה השעבוד ולוודא כי זכויות הרוכש יוחרגו מן השעבוד טרם קבלת הדירה והתשלום האחרון. • יש לבדוק את התב”ע (תכנית בניין עיר) ואת היתרי הבנייה אשר מחזיק הקבלן. בנייה ללא היתר מתאים עלולה לסבך את הרוכש וליצור לו נזקים כבדים אף אם יקבל את הנכס לאחר השלמת הבניה (ברישום הנכס על שמו, מכירתו ובמקרים נוספים אחרים). • יש לבחון האם הקבלן התחייב בהתחייבויות נוספות במסגרת הפרוייקט? למשל, האם הוא בונה שטחים ציבוריים במתחם הפרוייקט? האם יש בכך כדי להשפיע על ההסכם? האם התחייב לבעל הקרקע בהסכם קומבינציה למסור חלק מהדירות בפרוייקט תמורת הקרקע? האם יש בכך כדי להשפיע על ההסכם? האם יש בכך כדי להשפיע על הרישום על שם הרוכשים? האם דרושה הסכמת בעל הקרקע לכך? 2. הסכם המכר כלל ברזל: קבלנים נוטים להגיש לרוכשים חוזים עבי כרס אשר כוללים בתוכם מגוון תנאים והוראות שכל מטרתם הגנה על הקבלן מפני תביעות ודרישות עתידיות מצד הרוכשים. כן נוהגים קבלנים לדקלם קלישאה נושנה לפיה החוזים הם אחידים לכלל הרוכשים ואין כל אפשרות לשנות את החוזה, להוסיף או לגרוע מהוראותיו. הדבר איננו נכון, כל עוד ההוראות אינן סותרות התחייבויות קודמות אשר הקבלן התחייב בהן, קבלנים נוטים להסכים לשנות ולהוסיף להסכם הרכישה פרטים רבים אשר יש להם יכולת להגן על הרוכש ולהיטיב עימו. על כן, מומלץ לשכור עו”ד מומחה למקרקעין אשר ינהל מו”מ מול עו”ד הקבלן במטרה לשפר את החוזה. בניהול מו”מ כזה יכול עורך הדין לשפר את ההגנה על כספי הרוכשים, להבטיח את מסירת הנכס בזמן (או לדאוג לפיצוי הולם בגין איחור), להבטיח את רישום הדירה על שם הרוכשים תוך זמן סביר ועוד ועוד. כמו כן, יכול עורך הדין לנהל מו”מ מסחרי מול עורך דין הקבלן (פעמים רבות ניתן “לסחוט” מן הקבלן תוספות כגון- זיגוג כפול, שקעי חשמל נוספים, נקודות מים נוספות, מתגים מתחלפים, תוספות כלים סניטריים, הנחה במחיר ועוד אין ספור דברים אשר מהווים קלף מיקוח בידי הלקוח מול הקבלן ולהיפך). עם קצת נכונות ולחיצה על הכפתורים הנכונים, ניתן לשנות הרבה מעבר למה שנהוג לחשוב! לעניין זה, במידה וסוכמו תוספות כלשהן לבנייה הבסיסית, יש לוודא כי תוספות אלו יכללו במחיר הסופי, או לקבוע תעריף ידוע מראש לביצוען וכן לכלול הוראה בדבר זמני הביצוע והאחריות לביצוע (קבלנים נוטים לעיתים להפקיד עבודות אלו בידי קבלני ביצוע חיצוניים). נקודה נוספת- החוזים הקבלניים הינם חוזים כלליים אשר לא כוללים הוראות המחייבות את הקבלן כלפי לקוחו מעבר לנדרש. לדוגמא: בלא מעט חוזים קבלניים אין כלל התחייבות למועד רישום הנכס על שם הרוכשים, אלא נאמר בהם בצורה כוללנית- כי הקבלן ירשום את הבעלות בנכס על שם הרוכשים תוך זמן סביר מיום קבלת הדירה. מאחר והליכים אלו מטבעם מתמשכים מס’ שנים, יכול להיווצר ויכוח לגבי משמעות הביטוי “זמן סביר”. סעיף שכזה יש לתחום בתקופת זמן ובד”כ יסכים הקבלן להתחייב לתקופה של 3 שנים מיום רישום הבניין כבית משותף או 6 שנים מיום מסירת הדירה לרוכשים. על כן, זוהי דוגמא ברורה להוראה לקונית אשר פוטרת את הקבלן מהתחייבויות לעמידה בזמנים. סוגיות כאלו חוזרות על עצמן בכל החוזים. לעיתים ניתן להבליג עליהן אך לעיתים התעלמות מהן עלולה להסב נזק לא קטן. הגנות נוספות מפני הקבלן ניתן להשיג בדמות הצהרות אשר מצהיר הקבלן בגוף הסכם המכר. למשל, ניתן לכלול בחוזה הצהרת הקבלן בדבר היותו קבלן רשום בפנקס הקבלנים (עובדה שיש לבדוק אותה בפועל ולא להסתפק בהצהרת הקבלן), וכן הצהרה אשר מסתמכת על הניירת המתאימה- כי הקבלן הינו בעל היתר בניה מתאים, לפיו יש ביכולתו והוא מורשה לבניית הנכס כפי שהוצג לרוכשים וכן הוא מתחייב לעשות זאת ללא כל סטייה ובהתאמה מלאה להיתר שניתן לו. 3. בטוחות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל”ה-1974 קובע מס’ בטוחות אשר תפקידן להגן על הרוכשים דירה מקבלן/חברה יזמית ולהבטיח את הכספים אשר שולמו על ידם מפני מצבים של פשיטת רגל, עיקול על נכסי הקבלן/החברה, מצב בו אין אפשרות להשלים את הבנייה או כל סיבה אחרת הגורמת לחברה/לקבלן להפר את ההסכם תוך סיכון הכסף ששולם על ידי הרוכשים וגרימת נזק כספי גדול לרוכשים. החוק קובע מס’ חלופות המחייבות את הקבלן. עם קבלת 7% מן התמורה הכוללת על הקבלן להעניק לרוכשים הגנה על הכספים ששילמו בדמות אחת מחלופות אלו: 1. מסירת ערבות בנקאית להבטחת כל הכספים שקיבל הקבלן מן הרוכשים. 2. ביטוח בחברת ביטוח מוכרת לטובת רוכשי הדירות המבטיח את הכספים ששילמו. 3. שעבוד הדירה או לחילופין חלק יחסי מהקרקע אשר עליה היא נבנית, במשכנתא ראשונה לטובת הרוכשים, להבטחת החזרת כל הכספים ששולמו. 4. רישום הערת אזהרה בטאבו לגבי הדירה, או לגבי חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, אשר לא קודם לה שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי. 5. העברת בעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית על שם הרוכשים על פי המוסכם בחוזה המכר כשהם נקיים מכל שעבוד או עיקול של צד שלישי. כמו כן, להבטחת התשלומים, תוקן חוק המכר ונקבע בו כי תשלומים לקבלן יבוצעו ע”י פנקס שוברים בלבד. כלומר, כל תשלום המשולם במסגרת הסכם המכר ע”ח התמורה הסופית משולם באמצעות שוברים אשר מונפקים ע”י הבנק המלווה לכל דירה בפרוייקט. הקבלן לא מעורב כלל בגביית הכספים והבנק מחוייב להבטיח כל תשלום החל מהשקל הראשון או לוודא כי הקבלן הבטיח אותו. לנוהל זה יכולת למנוע מצב בו הקבלן לא מסר לרוכשים את הדירה הנרכשת וכן אלו איבדו חלק גדול מכספם. בנוסף, בעקבות התיקון לחוק מחוייב הקבלן לדווח על כל מכירה תוך 7 ימים מיום חתימת החוזה לממונה במשרד הבינוי והשיכון וכן עליו להצהיר על הבטוחה שנתן לרוכש (מתוך הבטוחות המפורטות לעיל). 4. ייצוג הולם בכל חוזה קבלני ישנו סעיף המפרט את שכר טרחת עורך דין הקבלן מתוך מחיר הדירה. חשוב! – שכר הטרחה האמור משולם לעו”ד הקבלן בגין הטיפול ברישום הבניין בטאבו וברישום הסופי של זכויות הרוכשים בדירה על שמם. עורך דין הקבלן אינו מייצג את הרוכשים (ובד”כ הדבר יצויין בהסכם) ואינו אמון על הגנתם! כמו כן, ההפרדה של שכר טרחתו ממחירה הכולל של הדירה נעשה גם לצרכי חיסכון במס הרכישה המשולם על ידי הרוכשים (שכן על חלק זה לא מחשבים את מס הרכישה). על כן, בבואכם להתקשר בחוזה מכר עם קבלן יש לדאוג לייצוגכם על ידי עורך דין מטעמכם ואין לחשוב כי התשלום הנ”ל מבטיח כי עורך דין הקבלן ידאג לאינטרסים שלכם. 5. כללי נושאים כלליים אשר יש לתת עליהם את הדעת הינם ניסיון העבר של הקבלן, אמינות ומקצועיות משרד המכירות, סביבת הפרוייקט, מיקום הדירה בבניין, מיקום חניית ומחסן הדירה, חברת הניהול והחוזה עימה (בד”כ יצורף כנספח להסכם), המפרט הטכני של הדירה, מחיר נכסים דומים באיזור, אפשרויות לחיסכון במס רכישה, תנאי ליווי הבנק, מספר הדירות בבניין, תחזוקת הבניין השוטפת (לעיתים מועדון ספורט, חניות תת קרקעיות, מספר מעליות רב הינם גורמים אשר מייקרים את החזקת המבנה) ועוד. *כל האמור לעיל נאמר ללא כל התייחסות מעמיקה ובחינת נסיבות מקרה ספציפי ועובדותיו ואינו מהווה ולא יהווה בעתיד ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה ולא יהווה כל המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. יש לפנות ולהתייעץ עם עו”ד המתמחה בתחום הספציפי ובהתאם לנסיבות המקרה בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול עליו בלבד