עורכי דין נדלן
מאמרים
חתימה על זכרון דברים בעסקת מקרקעין
תביעה לפינוי מושכר- או: איך להתמודד עם שוכר סורר?
בתים משותפים, רישום בית משותף וסכסוכי שכנים (תביעות בפני המפקח/ת על המקרקעין)
10 טיפים לדיירים בנושא תמ”א 38
תרמית: מגרש בהרצליה נמכר ללא ידיעת בעליו - מאמר מאת עו"ד גיל מזרחי - פורסם ב- 28.07.14 באתר YNET
הזכויות שהלכו לאיבוד - מאמר מאת עו"ד גיל מזרחי - פורסם באתר YNET
3.5 מיליון ש' בין חברים: עסקת נדל"ן שקרסה – מאמר מאת עו"ד גיל מזרחי- פורסם ב- 6.2.14. באתר YNET
רכישת דירה “יד שניה”
הנדל"ן שלא מניב: שכירות עסקים בדמי מפתח - מאמר מאת עו"ד גיל מזרחי - פורסם ב- 27.1.14 באתר YNET
[ לא לעולם חוסן – מאמר מאת עו"ד גיל מזרחי - פורסם באתר YNET ]
רכישת דירה מקבלן
איך קונים דירה מכונס נכסים? – הסיכוי והסיכון
פירוק שיתוף במקרקעין
רישום בית משותף

צור קשר

השאר את פרטיך ונחזור אליך בהקדם
שלח

לא לעולם חוסן – מאמר מאת עו"ד גיל מזרחי - פורסם באתר YNET

במרכזי הערים הותיקות עדיין קיימים אלפי דיירים מוגנים. מה יעלה בגורל זכויותיהם לאחר פטירתם? האם יורשיו של אדם שהיה לדייר מוגן בבית עסק יורשים את זכויותיו ? בראשית ימיה של מדינת ישראל הונהג ההסדר המקנה לדייר הגנה מפינוי על ידי בעל הנכס. הסדר זה אשר "יובא" מארצות זרות, הונהג בארץ בעיקר בשל המחסור החמור בדירות מגורים ובתי עסק. וכך, מי שהיה לדייר מוגן (בין אם שילם לצורך כך "דמי מפתח" ובין אם לאו) היה זכאי להחזיק בנכס כל עוד הקפיד למלא את הוראות הסכם השכירות והחוק. גם כיום, במיוחד באיזורים ישנים, עדיין קיימים אלפי דיירים מוגנים בבתי עסק ובדירות מגורים. משיטוט באיזור הותיק של תל אביב, למשל, מסביב לרחובות אלנבי ורוטשילד, ניתן לזהות נכסים רבים בהם פועלים בתי עסק עתיקים, למשל חנויות סידקית, חנויות בדים וכדו' או בנייני מגורים ישנים ומוזנחים. בעלי הנכסים נמנעים מלשפץ ולחדש את הנכס מאחר והוא מוגן ואינו מניב תשואה. מן הצד השני, גם הדיירים אינם משקיעים בנכס. כל שינוי שיעשו ללא הסכמת הבעלים- ייתכן ויגרום לפינויים מהנכס לאור הפרת ההסכם. לעיתים מצב זה גורם לקיבעון והזנחה. לעיתים הוא גם יוצר מערכות יחסים ארוכות ולא רצויות (ואף אלימות) בין בעלי הבתים לדיירים המוגנים ומשפחותיהם. וכך, בלב איזורי הביקוש, נכסים רבים עומדים מוזנחים ומופקרים ואחרים משמשים לחנויות אשר כמעט לא פעילות. בשורה התחתונה, פוטנציאל נכסים אלו נקבר עמוק באדמה במשך עשרות שנים. מה קורה כשהדייר המוגן נפטר? האם יוכלו יורשיו להקים במקום עסק אחר או להמשיך את עסקו של הנפטר? לאחרונה ניתן בבית המשפט העליון פסק דין בעניינו של אברהם חביב (רע"א 166/13 אברהם חביב נגד אילנה רם). פסק הדין מדגיש את הקושי בסוגיית בתי העסק המאוכלסים ע"י דיירים מוגנים ויורשיהם. חוק הגנת הדייר קובע כי כאשר דייר מוגן של בית עסק נפטר, על מנת שיוכלו בן או בת הזוג שלו לרשת את זכותו בנכס עליהם להתגורר עמו יחד לפחות 6 חודשים טרם מותו. כאשר מדובר בילדיו או נכדיו של הדייר המוגן, החוק מחמיר ודורש מהיורשים לעבוד בבית העסק לפחות 6 חודשים לפני מותו של הדייר המוגן. במקרה הנדון, היה מדובר באדם שירש עסק ותיק למכירת בדים מאימו. כעבור מס' שנים גילתה בעלת הנכס כי החנות בה פעל העסק מוזנחת וסגורה במשך תקופה ארוכה. לאור זאת, הגישה בעלת הנכס בבית משפט השלום תובענה לפינוי היורש מהנכס. בית המשפט קיבל את התביעה. נקבע כי על פי חוק הגנת הדייר לא ניתן להמשיך להחזיק בנכס כדייר מוגן אלא אם המשיך היורש לנהל את אותו עסק בנכס. עוד נאמר, כי במיוחד לאור "נטישת הנכס" לא זכאי עוד היורש להגנת החוק ועליו לפנות את הנכס ולהשיבו לבעליו. בית המשפט הדגיש כי לא די בכך שהיורש מבקר בעסק מדי יום ופותח אותו לדקות ספורות, אלא עליו להוכיח ניהול שוטף ופעיל של בית העסק ותלות כלכלית בו. אחרת, יחשב כמי שנטש אותו ואיבד את הגנת החוק. בית המשפט המחוזי, אליו הגיש היורש ערעור, דחה את ערעורו והוא פנה לבית המשפט העליון. לרוע מזלו, בית המשפט העליון אישר בשנית את פסק הדין שניתן נגדו והוא נאלץ לפנות את הנכס. סיטואציות דומות נידונו רבות בבבתי המשפט בשנים האחרונות. לעיתים מדובר בנטישה כללית לאחר מותו של הדייר המוגן, לעיתים יורשיו עסוקים בענייניהם או אינם מצויים בקרבת מקום ולעיתים, הם אינם מודעים לזכויותיהם ופשוט מוותרים עליהן. נראה כי קיימת כיום בבתי המשפט מגמה שלא להעדיף באופן גורף את הגנת הדייר על פני זכות הקניין של בעל הנכס. ככל הנראה, החוק הישן מתפרש כיום ברוח המאה ה-21 ותוך התחשבות בחוק יסוד כב' האדם וחירותו אשר בינתיים נחקק. פירוש זה מעניק זוית אחרת לכל הקשור להגנת הדיירים על פי החוק, יש שיגידו זוית צרה יותר . במקרים בהם לא הוכחה המשכיות אמיתית ויציבה לבית העסק ותלות כלכלית של היורשים בעסק, בתי המשפט אינם מהססים לקבוע כי הזכות לדיירות מוגנת פקעה ויש לפנות את הנכס ולהשיבו פנוי לבעליו. על הדיירים המוגנים או יורשיהם לדקדק ולהקפיד על חובותיהם על מנת שיוכלו לזכות בהגנת החוק, אשר כאמור, אינה נתונה להם כבעבר.