מאמרים

שלח

שוק הדירות בישראל הינו שוק חם ומהיר. בשנים האחרונות ניתן היה לצפות במגמת עליית מחירים נמשכת עד כדי כך שבאזורי הביקוש ניכרה עלייה של כ- 40% בשנתיים! בעבר הייתה הנחה כי דירה הנמכרת בהליך של כינוס נכסים הינה הזדמנות פז “לתפוס מציאה”. במאמר זה אסקור את היתרונות והחסרונות הניצבים בפני המבקשים לרכוש נכס בהליך זה ואסביר מדוע לא תמיד רכישה כזו, על אף שהיא נחזית לעיתים רבות להיות “מציאה” – אכן תהא כזו. אז מה היא בעצם “רכישה מכונס”? ואיך מתבצע התהליך? כאשר קיים חייב אשר אינו בעל כושר פירעון או איננו עומד בתשלומי הלוואות/ חובות מכל סיבה אחרת, ממנה בית המשפט על נכסיו כונס נכסים וזאת לטובת הנושים- אותם פרטים/גופים אשר להם שעבוד על נכסי החייב או זכות כלשהי לקבלת כספים מן החייב. לדוגמא: אדם אשר אינו עומד בתשלומי הלוואת המשכנתא והבנק מבקש לממש את השעבוד הקיים לטובתו על נכסו של החייב. במצב כזה, בית המשפט או רשם ההוצל”פ מגדירים את סמכויות הכונס בכתב מינוי. בין הסמכויות הניתנות לכונס הנכסים קיימת הסמכות לקבל את הנכסים ולנהל אותם (למכור ולפרוע את החובות לנושי החייב). אם מדובר בנכס מקרקעין, למשל- דירת המגורים של החייב אשר אותה יש למכור לטובת החזר חובות, הרי שימונה שמאי לצורך הערכת הנכס ולאחר קבלת חוות דעתו תפורסם מודעה המזמינה את הציבור להציע הצעות לרכישת הנכס. הצעות אלו מתפרסמות בעיתונים היומיים ובאתרים ייעודים למכירת נכסים אשר מצויים בהליכי כינוס. נהוג לכנות מודעות אלו בשם “הזמנה להציע הצעות”. במודעה יקבע כונס הנכסים כיצד יש להגיש הצעה (הצעות יוגשו תמיד בכתב, תוך ציון פרטי המציע וסכום ההצעה ויצורף אליהם פיקדון בסכום של 5-10%, בהתאם לשווי הנכס וזאת כ”דמי רצינות” ועל מנת לסנן הצעות סרק). הכונס איננו מחויב להצעה כלשהי, אך בד”כ בתום התקופה בה ניתן להציע הצעות יזמין מספר מציעים אשר הצעותיהם היו מהגבוהות יותר ל”התמחרות”. ההתמחרות ההתמחרות הינה מעין “מכירה פומבית” של הנכס בה משתתפים בד”כ המציעים אשר הציעו את ההצעות הגבוהות ביותר. אופן ביצוע ההתמחרות והמעמד בו היא מתבצעת גורמים פעמים רבות למציעים תחושות לחץ ומתח רב שכן, הציפייה “לזכות” בדירה הינה גדולה. המציע מגיע להליך לאחר שכבר הפקיד דמי רצינות (שבד”כ מהווים סכום לא מבוטל), חשב ותכנן רבות את הרכישה והתחושה היא שהנה- “הזכייה” היא מעבר לפינה. תחושות אלו בשילוב האווירה התחרותית בין המשתתפים בהתמחרות גורמות לעיתים למציעים להפריז בהצעותיהם בזמן ההתמחרות ולהיסחף אל מעבר לגבול העליון שקבעו לעצמם כמחיר לרכישת הנכס. תופעה זו קיימת בעיקר באזורי ביקוש (גוש דן והסביבה) בהם בהליך כזה בד”כ יקבעו לבסוף מחירים גבוהים מן המקובל עבור הנכסים הנמכרים. לעומת זאת, באזורים הסובלים מביקושים נמוכים, לעיתים ניתן לרכוש נכס בהליך זה במחיר הנמוך משמעותית משווי השוק של אותו נכס במכירה רגילה. יתרונות ברכישה מכונס יתרון בולט ברכישת נכס בהליך כינוס ניתן לסמן בוודאות ובביטחון הקיימים לרוכש בעסקה מסוג זה. בעסקה בה הנכס נרכש מכונס הנכסים, הרי שעם אישור העסקה על ידי בית המשפט, לא קיים חשש סביר כי הכונס לא יקיים את הוראות ההסכם, שכן הוא מתפקד כפקיד בית המשפט ויש לו מחויבות גבוהה מזו של מוכר רגיל בעסקה. כמו כן, יתרון נוסף הינו כי כל שעבוד, עיקול, חוב וזכות אחרת לצד ג’ הרובצים על הנכס בטרם הרכישה מבוטלים עם רכישת הנכס ואישור הממכר על ידי בית המשפט ועל כן אל לרוכש לחשוש משעבודים או זכויות כאמור והוא יוכל להיות בטוח כי יקבל את הנכס לידיו נקי מכל זכות אחרת לטובת צד כלשהו. חסרונות ברכישה מכונס לעומת היתרונות שנמנו, קיים חסרון באי הודאות הנוצרת לעיתים וזאת מאחר והעסקה מטבעה כפופה לזכות החייב לפרוע את החוב (במידה וביכולתו לעשות כן) כי אז תהא לו הזכות לשלם את חובו ולהוציא את הנכס מהליך הכינוס. כמו כן, יכול שיפתח המכרז עקב קבלת הצעה הגבוהה מהצעתו של הזוכה אשר בית המשפט יראה לנכון לאשר. כל אלה, יכולים לגרום לעיכוב העסקה לתקופה לא מבוטלת בה המציע (הזוכה) “כבול” להתחייבותו לרכוש את הנכס (לעיתים לתקופה של כשנה) ולבסוף אף יתכן כי העסקה לא תתממש. רכישה מכונס הינה רכישה “AS IS”, קרי, אין הרוכש יכול להסתמך על מצגי הכונס שכן הכונס איננו בעל הנכס והאחריות בגין מצב הנכס אינה שלו. במצב כזה, כל פגם או מום אשר יתגלה על ידי המוכר לאחר העסקה הינו באחריותו בלבד ואין לכונס הנכסים כל אחריות לעניין זה. יש לזכור כי כמו בעסקה רגילה, גם בעסקה כזו- הרוכש בא בנעלי החייב בכל הנוגע לחריגות בנייה, הסכמי שכירות, זיקות הנאה והתחייבויות דומות אשר קיימות לחייב ויש לתת עליהן את הדעת בטרם רכישת כל נכס. *כל האמור לעיל נאמר ללא כל התייחסות מעמיקה ובחינת נסיבות מקרה ספציפי ועובדותיו ואינו מהווה ולא יהווה בעתיד ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה ולא יהווה כל המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. יש לפנות ולהתייעץ עם עו”ד המתמחה בתחום הספציפי ובהתאם לנסיבות המקרה בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול עליו בלבד.